Tahliye taahhütnamesi her durumda geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu bakımından geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilebilmesi için kiracının, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. Bununla birlikte belgenin bazı bölümlerinin boş bırakılarak imzalanmış veya tarihlerinin daha sonra doldurulmuş olması da taahhüdü kendiliğinden geçersiz hâle getirmez.

Uygulamadaki uyuşmazlıkların önemli bir bölümü de tam olarak burada ortaya çıkar. Kiracı, tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesi kurulurken boş olarak imzaladığını veya düzenleme tarihinin sonradan yazıldığını ileri sürebilir. Kiraya veren ise belgenin kiralanan teslim edildikten sonra verildiğini savunabilir. Bu durumda yalnızca belgenin üzerindeki tarihlere değil; kira ilişkisinin başlangıcına, taşınmazın ne zaman teslim edildiğine, imzanın kabul edilip edilmediğine ve tarafların iddialarını hangi delillerle destekleyebildiğine bakılır.

Tahliye Taahhütnamesi Hangi Şartlarda Geçerlidir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren kanunda öngörülen süre içinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Kanunun güncel metni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden incelenebilir.

Bir tahliye taahhüdü değerlendirilirken özellikle şu unsurlar önem taşır:

• Taahhüt yazılı olmalıdır.
• Kiracı tarafından verilmiş olmalıdır.
• Kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır.
• Kiracının taşınmazı boşaltmayı üstlendiği tarih belirli olmalıdır.
• Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra kanunda öngörülen süreyi kaçırmamalıdır.

Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi geçerlilik şartı değildir. Adi yazılı bir belge de kanundaki şartları taşıması hâlinde geçerli olabilir. Bununla birlikte noterlikçe düzenlenen veya imzası ve tarihi tasdik edilen belgeler, özellikle icra takibine yapılan itirazın niteliğine göre ispat ve takip yolu bakımından farklı sonuçlar doğurabilir.

Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Bu soruda yalnızca iki belgenin üzerindeki tarihlerin aynı olması yeterli değildir. Asıl önemli olan, tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilip verilmediğidir.

Örneğin ilk kira sözleşmesi kurulurken kiracı henüz taşınmazı teslim almamış ve aynı işlem sırasında tahliye taahhütnamesi de imzalamışsa, Türk Borçlar Kanunu’nun aradığı “teslimden sonra taahhüt” şartının gerçekleşmediği ileri sürülebilir.

Buna karşılık kiracı zaten uzun süredir taşınmazı kullanıyorsa ve devam eden kira ilişkisi sırasında yeni bir kira sözleşmesi veya yenileme belgesiyle aynı tarihte ayrıca tahliye taahhüdü verilmişse, yalnızca tarihlerin aynı olması taahhüdü otomatik olarak geçersiz kılmaz. Bu nedenle “kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan her tahliye taahhüdü geçersizdir” şeklinde genel bir sonuç çıkarmak doğru değildir.

Somut olayda taşınmazın fiilen ne zaman teslim edildiği ve taahhüdün hangi aşamada verildiği birlikte incelenmelidir.

Boş İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?

Tahliye taahhütnamesinin bazı bölümlerinin boş bırakılarak imzalanması, belgeyi tek başına geçersiz hâle getirmez. Ancak boş bırakılan alanların hangi amaçla ve hangi anlaşma çerçevesinde doldurulduğu uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilir.

Yargıtay uygulamasında, belgedeki imzasını kabul eden kiracının yalnızca “taahhütnameyi boş olarak imzaladım, tarih daha sonra yazıldı” şeklindeki savunmasının her durumda yeterli olmadığı görülmektedir. Kiracı; belgenin gerçekte kiralananın tesliminden önce verildiğini veya boş bırakılan alanların tarafların anlaşmasına aykırı şekilde doldurulduğunu ileri sürüyorsa, bu iddiasını hukuk yargılamasındaki ispat kuralları çerçevesinde desteklemek durumunda kalabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, E. 2017/975 ve K. 2021/1108 sayılı kararında da tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını ileri süren kiracının bu iddiası bakımından ispat yüküne dikkat çekilmiştir.

Dolayısıyla “boş imza varsa tahliye taahhütnamesi kesin olarak geçersizdir” şeklindeki bir yaklaşım hukuken güvenli değildir. Aynı şekilde boş imzanın bulunduğu her belgenin mutlaka geçerli olduğu da söylenemez. Belgenin hangi koşullarda verildiği ve sonradan nasıl doldurulduğu önemlidir.

Tahliye Taahhütnamesine Sonradan Tarih Atılması Geçerliliği Etkiler mi?

Tahliye taahhütnamesinde uygulamada iki tarih özellikle önem taşır:

Tarihlerin kiraya veren veya başka bir kişi tarafından sonradan yazılmış olması, tek başına belgenin geçersiz olduğunu göstermeyebilir. Asıl tartışma, bu doldurma işleminin tarafların iradesine uygun olup olmadığı ve belgenin gerçekte hangi tarihte verildiği üzerinde yoğunlaşır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.02.2025 tarihli, E. 2024/4052 ve K. 2025/1108 sayılı kararında da kira sözleşmesinden bir gün sonraki düzenleme tarihini taşıyan bir tahliye taahhüdü değerlendirilmiştir. Kiracı, düzenleme tarihinin sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını savunmuş; ancak Yargıtay, kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhüdün kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü kabul edilmesi gerektiğini ve somut olayda kiracının aksi yöndeki iddiasını ispatlayamadığını belirtmiştir. Karar 28 Haziran 2025 tarihli ve 32940 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Bu karar da tek başına “sonradan yazılan her tarih geçerlidir” anlamına gelmez. Her uyuşmazlıkta imzanın kabul edilip edilmediği, kiralananın teslim zamanı, tarafların anlaşması ve ileri sürülen iddianın ispat durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

“Tarihi Ben Yazmadım” Demek Tahliye Taahhüdünü Geçersiz Kılar mı?

Genellikle tek başına yeterli değildir. Kiracı belgedeki imzayı kabul ediyor ancak tarihlerin kendisi tarafından yazılmadığını söylüyorsa, el yazılarının farklı olması ile belgenin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulmuş olması birbirinden farklı konulardır.

Başka bir ifadeyle tarihlerin farklı bir kişi tarafından yazılması, o tarihlerin mutlaka kiracının iradesine aykırı olduğu anlamına gelmez. Uyuşmazlığın çözümünde taahhütnamenin aslı, kira sözleşmesi, taşınmazın teslimine ilişkin belgeler, taraflar arasındaki yazışmalar, noter ihtarnameleri ve somut olayın özelliğine göre diğer deliller önem kazanabilir.

Özellikle imzası kabul edilen yazılı bir belgenin içeriğine karşı ileri sürülen iddialarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki ispat kuralları ayrıca dikkate alınır. Bu nedenle hangi delilin kullanılabileceği dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesinin Noterde Düzenlenmesi Şart mı?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu m. 352, tahliye taahhüdü için yazılı şekil aramakta; belgenin noterlikte düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak öngörmemektedir.

Ancak noterlikçe düzenlenen veya imza ve tarihi noter tarafından tasdik edilen bir belge ile adi yazılı taahhütnamenin özellikle icra takibine yapılan itiraz sonrasındaki hukuki durumu aynı olmayabilir.

Örneğin adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzanın kiracı tarafından açıkça inkâr edilmesi hâlinde, uyuşmazlığın icra mahkemesinde çözülebilip çözülemeyeceği ile genel hükümlere göre dava açılması gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle noter işlemi geçerliliğin zorunlu şartı olmasa da ispat ve takip yolu bakımından önem taşıyabilir.

Geçerli Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması, kiraya verenin kiracıyı kendiliğinden taşınmazdan çıkarabileceği anlamına gelmez. Tahliye için kanunda öngörülen hukuki yollardan birinin kullanılması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası yoluna gidebilir.

Bu bir aylık süre tahliye taahhüdüne dayanılması bakımından kritik olduğundan, takvim hesabının somut dosya üzerinden yapılması gerekir. Özellikle dava yoluna başvurulacaksa dava şartı arabuluculuk ve arabuluculukta geçen sürenin süre hesabına etkisi de birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesinde ayrıca kiraya verenin, dava açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı düzenlenmiştir. Bu hükmün uygulanabilmesi için bildirimin içeriği ve tarihi ayrıca incelenmelidir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi Nasıl İlerler?

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak ilamsız icra yoluna başvurulması mümkündür. İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleri kapsamında icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir.

İcra ve İflas Kanunu uyarınca tahliye emrinde kiracıya taşınmazı tahliye ve teslim etmesi için 15 günlük süre verilir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir.

Süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. Bundan sonraki hukuki yol, kiracının hangi hususa itiraz ettiğine göre değişebilir. İmzanın inkâr edilmesi, taahhüdün tarihine itiraz edilmesi veya kira ilişkisinin uzatıldığının ileri sürülmesi aynı hukuki sonuçları doğurmayabilir.

Bu nedenle kiraya veren açısından “tahliye taahhütnamesi var, doğrudan tahliye yapılır” düşüncesi doğru değildir. Kiracı açısından ise icra dairesinden gelen tahliye emrindeki itiraz süresinin geçirilmesi önemli hak kayıplarına neden olabilir.

Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini bu zorunluluğun dışında bırakmıştır. Güncel düzenleme 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu üzerinden incelenebilir.

Bu ayrım önemlidir: Tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız icra takibi başlatmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekmez. Buna karşılık tahliye talebiyle doğrudan dava açılacaksa, dava şartı arabuluculuk kuralı dikkate alınmalıdır.

İcra takibine kiracı tarafından itiraz edilmesi üzerine genel mahkemede itirazın iptali ve tahliye talebiyle dava açılacaksa da, “ilamsız icra takibinin arabuluculuktan istisna olduğu” düşüncesiyle doğrudan dava açılması risklidir. Güncel Yargıtay uygulamasında tahliye taahhüdüne dayalı takip sonrasında açılan itirazın iptali davasında dava şartı arabuluculuk ayrıca değerlendirilmektedir. Bu nedenle takip sonrası hangi başvurunun yapılacağı belirlenirken arabuluculuk şartı dosya özelinde kontrol edilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edildiğinde Hangi Belgeler Önemlidir?

Bir tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığını yalnızca belgenin fotoğrafına bakarak değerlendirmek çoğu zaman mümkün değildir. Kira sözleşmesinin tarihi ile taşınmazın gerçek teslim tarihi farklı olabilir. İmza kabul edildiği hâlde düzenleme zamanı veya boş bırakılan alanların nasıl doldurulduğu tartışmalı olabilir.

Bu nedenle özellikle şu belgelerin birlikte incelenmesi yararlı olabilir:

• kira sözleşmesi,
• tahliye taahhütnamesinin aslı,
• anahtar veya teslim tutanağı,
• noter ihtarnameleri,
• taraflar arasındaki mesaj ve e-postalar,
• varsa taahhütnamenin başka nüshaları,
• icra dosyasındaki tahliye emri,
• tebligat evrakı ve tebliğ tarihi.

Hangi tarafın hangi vakıayı ispatlaması gerektiği, uyuşmazlığın niteliğine ve ileri sürülen savunmaya göre değişebilir. Özellikle “belge kira sözleşmesiyle birlikte boş olarak imzalatıldı” iddiasıyla “imza bana ait değil” savunması aynı şekilde değerlendirilmez.

Tahliye Taahhütnamesinde Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

Kiraya veren açısından en önemli risklerden biri, tahliye taahhüdünü kiralanan henüz teslim edilmeden almak ve daha sonra yalnızca belge üzerindeki düzenleme tarihini değiştirmektir. Bir diğer ciddi risk ise taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra kanuni başvuru süresini kaçırmaktır.

Kiracı açısından ise içeriği boş veya eksik bir belgeyi imzalamak önemli bir ispat riski yaratabilir. Daha sonra yalnızca “tarih benim tarafımdan yazılmadı” şeklindeki açıklama, imzanın kabul edildiği her dosyada taahhüdün geçersiz kabul edilmesine yetmeyebilir.

Her iki taraf bakımından da belgenin düzenlendiği koşulların açık olması, imzalanan nüshanın saklanması ve kira ilişkisindeki önemli işlemlerin yazılı şekilde belgelenmesi daha sonra ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların değerlendirilmesini kolaylaştırır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olup Olmadığı Nasıl Anlaşılır?

Tahliye taahhütnamesinin üzerinde bir imza ve tarih bulunması tek başına yeterli bir inceleme değildir. Öncelikle kiralananın ne zaman teslim edildiği ile taahhüdün gerçekte hangi aşamada verildiği karşılaştırılmalıdır. Ardından tahliye tarihinin belirli olup olmadığı, imzaya ilişkin bir uyuşmazlık bulunup bulunmadığı, boş bırakılan alanların nasıl doldurulduğu ve tahliye tarihinden sonra süresinde hukuki işlem yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir.

Bu değerlendirme, gayrimenkul ve kira hukuku kapsamında belgenin kendisi kadar kira ilişkisinin kronolojisinin de incelenmesini gerektirir. Boş imza, sonradan eklenen tarih veya icra tebligatı bulunan dosyalarda belge, süre, tebligat ve delillerin birlikte değerlendirilmesi önem taşır.

Somut olayda tahliye taahhütnamesinin geçerliliği veya buna karşı izlenebilecek hukuki yolun değerlendirilmesi gerekiyorsa, kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi ve varsa icra veya tebligat belgeleriyle birlikte Elif Önal Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçerek dosya özelinde değerlendirme talep edebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir.